Investissement locatif : quelles solutions s’offrent à vous ?

Investir dans l’immobilier locatif se résume à acheter un bien immobilier afin de le louer et de percevoir ainsi des revenus complémentaires. L’investissement locatif est également un excellent moyen de se constituer un patrimoine à long terme. L’investissement locatif peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui permettent de réduire l’impôt sur le revenu. C’est le seul placement qui permet de se constituer un patrimoine sans apport personnel à 100%. Comment faire pour investir dans l’immobilier locatif ? Quelles sont les solutions mises à votre disposition ? Explications.

L’investissement immobilier

Nombreux français investissent désormais dans l’immobilier dans le but de se constituer un patrimoine durable ou de financer un bien immobilier pour en faire leur résidence principale. L’investissement immobilier permet d’améliorer son pouvoir d’achat à l’aide des revenus des loyers perçus. Désormais, certains dispositifs, comme la loi Pinel permettent de louer à ses descendants ou ascendants. Actuellement, tous les voyants sont au vert et les taux de crédits sont estimés (en moyenne) à 1,25% selon le CSA (l’Observatoire Crédit Logement). Pour être réellement efficace, vous devez avant tout évaluer votre capacité d’épargne mensuelle et savoir combien vous pouvez consacrer à votre investissement immobilier ? Dans le cadre d’un investissement locatif, il n’est pas forcément nécessaire d’avoir un important apport personnel et tout reste donc possible. Pour obtenir un prêt immobilier des plus intéressants, il est important de faire jouer la concurrence entre différents établissements bancaires. Vous pouvez également faire appel à un courtier qui étudiera les prêts et les établissements bancaires pour vous afin de vous trouver le meilleur taux. Le gouvernement a mis en place de nombreux dispositifs de défiscalisation pour vous permettre d’investir en locatif neuf ou ancien tout en bénéficiant de réduction d’impôt et/ou d’avantages fiscaux.

Investir en nue-propriété

L’investissement en nue-propriété est une solution intéressante qui permet de devenir propriétaire d’un logement. Il donne, en effet, la possibilité d’acquérir un bien à un prix réduit, d’environ 60 % puis d’en accorder l’usage à un tiers pendant une durée définie, à l’issue de laquelle vous deviendrez plein propriétaire. L’investissement en nue-propriété est une opportunité pour effectuer un investissement locatif à moindre coût et sur du long terme. Le démembrement de propriété appelé aussi « démembrement nue-propriété » est un dispositif intéressant pour ceux qui payent beaucoup impôt, que ce soit l’impôt sur le revenu ou l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Le démembrement de propriété revient à séparer l’usufruit du bien immobilier et la nue-propriété. En ce qui concerne la donation, il est alors possible de donner par parent (ou bien par enfant), la somme de 100 000€, une fois tous les 15 ans, sans s’acquitter des frais de succession.

La loi Pinel

Mise en place en 2014 par Sylvia Pinel alors Ministre du Logement, la loi Pinel succède à la loi Duflot. La loi Pinel est un dispositif fiscal à la fois simple et très avantageux, qui permet d’investir dans l’immobilier locatif en réduisant son impôt sur le revenu. La loi de finances a prorogé le dispositif Pinel pour l’année 2021 et jusqu’au 31 décembre 2022 en zone A, A bis et B1.

Les avantages de la loi Pinel

Parmi les principaux avantages de la loi Pinel, on note :

1. Préparer sa retraite en se créant un patrimoine immobilier,
2. Réduire ses impôts sur le revenu de 12%, 18% ou 21%, et ce dans la limite de 63 000 €,
3. Obtenir des compléments de revenus via le versement de loyers mensuels
4. Acheter sans apport personnel,
5. Louer à ses ascendants ou à ses descendants.

Les conditions d’éligibilité à la loi Pinel

Afin de bénéficier des avantages de la loi Pinel, il convient de respecter certains critères pour les propriétaires, à savoir :

• L'investisseur devra acheter un logement neuf puis le louer pour une durée soit de 6 ans, soit de 9 ou de 12 ans.
• Le logement devra être situé en zone A, A bis ou B1, zones « dites tendues »,
• Le logement devra impérativement être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement,
• Le logement devra être conforme aux normes énergétiques en vigueur, à savoir respecter la réglementation thermique RT2012 en ce qui concerne les logements neufs et respecter le label HPE ou BBC rénovation 2009 en ce qui concerne les logements faisant l’objet de travaux.

Mais également pour les locataires qui devront respecter également les conditions de revenus 2020 à savoir :

• Pour une personne seule, le revenu d’imposition ne devra pas dépasser 38 465€ pour la zone A Bis, 38 465€ pour le reste de la zone A, 31 352€ pour la zone B1 et 28 217€ pour la zone B2.
• Pour un couple, le revenu d’imposition ne devra pas dépasser 57 489€ pour la zone A Bis, 57 489€ pour le reste de la zone A, 41 868 pour la zone B1 et 37 681€ pour la zone B2.
• Pour une personne seule ou pour un couple ayant une personne à charge, le revenu d’imposition ne devra pas dépasser 75 361€ pour la zone A Bis, 69 105 pour le reste de la zone A, 50 349€ pour la zone B1 et 45 314€ pour la zone B2.
• Pour une personne seule ou pour un couple ayant 2 personnes à charge, le revenu d’imposition ne devra pas dépasser 89 976€ pour la zone A Bis, 82 776€ pour le reste de la zone A, 60 783€ pour la zone B1, 54 705€ pour la zone B2.
• Pour une personne seule ou pour un couple ayant 3 personnes à charge, le revenu d’imposition ne devra pas dépasser 107 053€ pour la zone A Bis, 97 991€ pour le reste de la zone A, 71 504€ pour la zone B1, et 64 354€ pour la zone B2.
• Pour une personne seule ou pour un couple ayant 4 personnes à charge, le revenu d’imposition ne devra pas dépasser 120 463€ pour la zone A Bis, 110 271€ pour le reste de la zone A, 80 584€ pour la zone B1 et 72 526€ pour le reste de la zone B2.
• Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème personne, + 13 421€ pour la zone A Bis, + 12 286€ pour le reste de la zone A, + 8 990€ pour la zone B1 et + 8 089€ pour la zone B2.

Le zonage du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est défini par des zones du territoire français. Le zonage de la Loi Pinel se veut beaucoup plus souple que celui qui caractérisait la loi Duflot. La mise en place du zonage Pinel 2021 présente deux principaux avantages. Tout d’abord, elle pousse les propriétaires à investir dans une des zones Pinel où la demande est importante. Les zones Pinel 2021 les plus prisées seront donc privilégiées, ce qui va pallier au déséquilibre du marché locatif. Par ailleurs, ce zonage Pinel 2021 leur permet d’investir dans un logement qui sera facilement loué, car situé dans un secteur prisé. Pour 2021, les zonages Pinel se définissent de cette manière :

• La Zone A correspond à l’agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, ainsi que certaines agglomérations où les prix des logements sont très élevés.
• La Zone A Bis correspond à la ville de Paris et les 76 communes des Yvelines, des Hauts de Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne ainsi que du Val-d’Oise.
• La Zone B1 correspond à certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des biens sont élevés, à une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, ainsi que quelques villes chères, et les départements d’outre-mer.
• La Zone B2 n’est plus éligible à la loi Pinel en 2021, sauf dérogation spéciale du gouvernement.
• La Zone C reste hors du zonage Pinel.

Quels sont les biens concernés par la loi Pinel 2021 ?

Rentrent dans l’éligibilité des biens :

• Les logements nouvellement construits,
• Les logements en état futur d’achèvement (c’est-à-dire dans les 30 mois à partir de la signature de l’acte d’achat),
• Les logements construits par l’acquéreur (ils devront être finis dans les 30 mois qui suit l’obtention du permis de construire),
• Les logements anciens à refaire entièrement à neuf,
• Les logements insalubres à réhabiliter impérativement,
• Les locaux que le propriétaire transformera en logement.

Les réductions d’impôt qu’engendre la loi Pinel

La durée de mise en location du logement neuf, que l'on appelle durée d'engagement sera prévue à l'avance, mais vous pourrez la prolonger par la suite. Un investissement Pinel sur une durée de 12 ans vous permettra de bénéficier d'une réduction d'impôt de 63 000 € maximum sur l’ensemble des 12 années. Néanmoins, la réduction d’impôt est proportionnelle à la durée de mise en location, à savoir :

• Pour 6 ans de location, vous bénéficierez de 12% de réduction d’impôt ;
• Pour 9 ans de location, vous bénéficierez de 18% de réduction d’impôt,
• Pour 12 ans de location, vous bénéficiez de 21% de réduction d’impôt.

Découvrez, via notre simulateur, la réduction d’impôt que vous pouvez obtenir grâce au dispositif Pinel.

Le dispositif LMNP

Le dispositif de défiscalisation LMNP (location meublée non professionnelle) permet au propriétaire une défiscalisation immobilière intéressante sur le long terme. Avec le statut LMNP, le bailleur bénéficie de plusieurs avantages comme la récupération de la TVA réglée lors de l’acquisition de son bien neuf, offrant ainsi, une rentabilité plus importante que lors d’une location nue. Par ailleurs, le propriétaire pourra bénéficier de revenus peu fiscalisés grâce à l’abattement forfaitaire de 50%. Existant depuis 1949, le dispositif LMNP est considéré comme l’une des niches fiscales la plus ancienne et la plus intéressante. Tous ses aspects sont codifiés par le Code général des impôts.

Le fonctionnement du dispositif LMNP

D’un point de vue fiscal, mettre en location un bien meublé est considéré comme une activité commerciale. Les loyers perçus sous le régime de la loi LMNP sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers, qui s’appliquent aux locations vides. De ce fait, le bailleur a le choix entre deux régimes d’imposition, à savoir le régime micro-BIC et le régime réel :

1. Le régime micro-BIC

Il est applicable en dessous de 70 000 € de recettes locatives annuelles et permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur son revenu imposable. En contrepartie, le bailleur ne pourra déduire aucune de ses charges.

2. Le régime réel

S’il est plus complexe sur le plan comptable, le régime réel permet de déduire les frais investis dans le logement meublé (comme les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de notaire, les frais d’agence, ou encore les travaux effectués pour améliorer le bien).

Avec le dispositif LMNP, le régime réel généralement plus intéressant que le micro-BIC. En effet, si ce dernier semble plus simple d’utilisation, il ne permet ni de déduire les charges, ni les dépenses engagées dans le cadre de son investissement locatif. On note que la plupart du temps, le total des charges et dépenses dépassent l'abattement forfaitaire de 50%. Les recettes issues de la Location Meublée Non Professionnelle sont imposables, et doivent impérativement figurer sur la déclaration annuelle des revenus du propriétaire. Selon le régime d’imposition choisi, les obligations ne seront néanmoins pas les mêmes. Effectivement, en choisissant le régime micro-BIC, il n’existe qu’un seul formulaire à remplir, le formulaire N°2042 C PRO. Si vous déclarez vos revenus d’imposition via le papier, il conviendra de remplir l’imprimé annexe Cerfa n° 11222*22. Si vous déclarez vos revenus en ligne, sur le site « impots.gouv.fr », il faudra cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » à la page de sélection des rubriques. Enfin, en choisissant le régime réel, il faudra remplir une déclaration de résultat sur le formulaire N° 2031 et ses annexes, soit les déclarations 2033-A à E. Le résultat final devra ensuite être reporté dans la déclaration de revenus N°2042 C PRO.

Les obligations du propriétaire en ce qui concerne son bien immobilier

Si un propriétaire souhaite être éligible au dispositif LMNP, son logement devra respecter certains critères comme :

1. Le logement doit impérativement mesurer plus de 9 m2,
2. Le logement devra être meublé. C’est vraiment LA condition pour bénéficier du statut LMNP. La loi entend que le logement devra répondre à des critères de décence, et être équipé d’un minimum d’ameublement comme :
3. Une literie avec couette (ou couverture),
4. Des volets ou des rideaux dans les chambres,
5. Des plaques de cuisson,
6. Un four (ou bien un four à micro-onde),
7. Un réfrigérateur,
8. Un congélateur (ou alors un compartiment à congélation d’une température maximale de -6°),
9. De la vaisselle,
10. Des ustensiles de cuisine,
11. Une table,
12. Des sièges,
13. Des étagères de rangement,
14. Des luminaires,
15. Du matériel d’entretien ménager.

Quels logements peut-on louer avec le statut LMNP ?

Les biens immobiliers qui entrent dans le statut LMNP sont :

1. Les maisons et appartements meublés,
2. Les résidences hôtelières, de tourisme,
3. Les chambres d’hôtes et gîtes ruraux,
4. Les maisons de retraite,
5. Les résidences de services (étudiants, seniors ou tourisme).

Qui peut bénéficier du dispositif LMNP ?

L’investissement locatif en LMNP est accessible à tous les contribuables français qui souhaitent obtenir des revenus non imposés.

Le dispositif Denormandie

Suggéré par Julien Denormandie alors ministre de la ville et du Logement, le dispositif de défiscalisation Denormandie permet d’investir dans l’ancien. Mis en place en 2019, le dispositif Denormandie a pour principale vocation d'inciter les propriétaires à rénover des logements dans les centres-villes où l'habitat s'est dégradé.

Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie

La structure du dispositif de défiscalisation Denormandie est proche de la loi Pinel. En effet, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 à 21 %. Afin de profiter de cet avantage fiscal, les propriétaires d'un logement mis en location devront réaliser des travaux de réhabilitation à hauteur de 25 % du coût d'acquisition. Par exemple, pour un bien immobilier qu’un propriétaire aurait acheté 200 000€, les travaux devront, au minimum, représenter la somme de 50 000€, tout en permettant d'améliorer les performances énergétiques de ce bien d'au moins 30 % ou alors de porter au minimum sur 2 types de travaux parmi un bouquet de 5. Parmi les travaux qui sont éligibles au sein de ce bouquet, on notera l'isolation des combles, l'isolation des fenêtres (ou des murs), également le changement d'une chaudière ou celui d'un système de production d'eau chaude. Par ailleurs, à l’instar de la loi Pinel, le bien immobilier devra être mis en location pendant une durée située entre 6 et 12 ans. La réduction d'impôt sera proportionnelle au nombre d’années louées, c’est-à-dire de 12 % pour une location de 6 ans, de 18 % en ce qui concerne une location de 9 ans et de 21 % pour une location d’une durée de 12 ans. La réduction d'impôt concernera les travaux réalisés entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2022.

Quelles sont les villes éligibles au dispositif Denormandie ?

En mars 2018, le gouvernement a élaboré un plan "Action cœur de ville comportant 222 villes qui ont besoin d’être relancées et redécouvertes par les Français. La rénovation de logements devrait favoriser le dynamisme de ces 222 villes et attirer de nouveaux habitants.

Les investissements locatifs, dans certaines villes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT), devraient également être concernés par cet avantage fiscal.

Investir dans l’immobilier pierre papier

L’immobilier dit « pierre papier » est une famille qui regroupe plusieurs types d’investissement, à savoir :

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilières)

Les sociétés civiles de placement immobilier existent depuis plus de 40 ans. On compte actuellement plus de 200 SCPI différentes regroupées en SCPI de rendement, SCPI de plus-value ou encore en SCPI de défiscalisation. En immobilier locatif, il est possible d’investir en SCPI en prenant un crédit immobilier, sans avoir d’épargne personnelle. L’épargnant peut investir au cœur SCPI de son choix et c’est alors la société de gestion qui lui reverse ses loyers. Il s’agit ici d’un investissement locatif à long terme. L’investisseur devient alors un propriétaire associé. Le patrimoine des SCPI est donc plus large que celui qu’un propriétaire pourrait se constituer seul. Le risque de vacances locatives, de loyers impayés ou de sinistre est alors mutualisé sur plusieurs immeubles. En cas de souci avec un logement, le rendement de la SCPI baissera peut-être un peu, mais ne s'effondrera pas, puisque la SCPI continuera de gérer et de générer d’autres revenus sur les autres immeubles. Le rendement des SCPI reste globalement très intéressant et largement plus élevé que celui d’un investissement immobilier classique. En effet, en 2018, les SCPI de rendement ont rapporté en moyenne 4,35% à leurs différents porteurs de parts. Pour l’année 2017, le rendement moyen était de 4,43%. Pour 2019 et 2020, le taux de rendement devrait se positionner au-dessus de 4%.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est un placement innovant, et également soumis à la réglementation de l'AMF (Autorisation des Marchés Financiers). Ce placement est limité dans le temps et peut offrir entre 6% et 12% de rendement. À la différence des plateformes de crowdfunding, ou des différentes plateformes de financement dites généralistes, le crowdfunding immobilier est uniquement dédié à l'immobilier. Arrivé en France en 2011, le crowdfunding immobilier ne dépend pas des résultats boursiers, mais du marché immobilier. Le « crowdfunding », qui veut dire en français « financement participatif », est une façon de récolter de l’argent afin de financer un projet. D’une manière générale, les personnes intéressées investissent un montant et c’est ensuite l’addition de ces sommes qui permettra de récolter les fonds nécessaires au financement de ce projet. On note que les fonds peuvent être alloués de plusieurs façons différentes, à savoir :

• Sous forme de don

Ici, une personne donnera une somme sans rien attendre en échange. On peut opter pour ce type de financement afin de financer différents projets,

• En échange d’une récompense

Ici, une personne donnera une somme pour laquelle elle est récompensée.

• Sous forme de prêt

Ici, une personne prête une somme qui lui sera rendue avec ou bien sans intérêts (la décision est propre au porteur du projet),

• Selon l’equity crowfunding

Ici, une personne investit une somme dans un projet en échange de l’acquisition de parts dans une entreprise directement ou indirectement financée.

Pour le crowdfunding immobilier, on retrouve d’un côté, des promoteurs immobiliers qui ont besoin d’argent pour financer leur programme (soit un immeuble, un lotissement ou une maison individuelle). De l’autre côté, on trouve des investisseurs, des particuliers qui souhaitent booster leur épargne. Ce sont alors les plateformes de crowdfunding immobilier qui permettent de faire le lien entre ces deux parties. Dans le meilleur des cas, l’épargnant peut espérer un rendement annuel entre 8% et 12% (avant impôts). On remarque qu’il existe différents types de montages pour le crowdfunding immobilier, à savoir

• Via une holding qui prendra des parts dans une SSCV (société civile de construction vente),
• Via une émission obligataire sur la holding qui détient alors l’ensemble ou seulement une partie d’une SCCV,
• Via une émission obligataire pour une SAS (société anonyme simplifiée).

Les SIIC

Les Sociétés d’Investissement Immobilières Cotées en Bourse doivent reverser aux actionnaires au minimum 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées. Les dividendes versés aux actionnaires sont, de ce fait généreux, pour un rendement souvent compris entre 5 % et 10 %. Contrairement aux 2 précédents investissements immobiliers, il s’agit ici d’un investissement en bourse. Le statut de la SIIC, en vigueur depuis 2003, est un statut de transparence fiscale, c’est-à-dire que la fiscalité qui s’applique sur les plus-values et aussi sur les revenus n’est pas imposée au niveau de la foncière elle-même, mais au niveau de ses actionnaires.

Investir grâce au dispositif Censi-Bouvard

Mis en place en 2009, le dispositif Censi-Bouvard également appelée « loi Bouvard » est un dispositif de défiscalisation proposé par Michel Bouvard, mais qui s’inspire aussi des idées du député Yves Censi, d’où son nom. Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse à des propriétaires-investisseurs et permet de réduire ses impôts de 11% du montant investi.

Les avantages fiscaux proposés par Censi-Bouvard

L’investissement locatif effectué au titre du dispositif Censi-Bouvard permettra aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du montant HT de leur achat immobilier (frais de notaire inclus). Cette réduction est néanmoins limitée à 300 000€ par an, soit 3 666€ au maximum par année. Censi-Bouvard permet aussi la récupération de la TVA sur l’achat du bien immobilier, mais également sur l’achat du mobilier. Si la réduction d’impôt dépasse l’impôt sur le revenu, le surplus sera reporté pendant les 6 années suivantes. La loi Censi-Bouvard permet de devenir propriétaire sans apport et s’intègre dans le plafonnement des niches fiscales plafonnées à 10 000€.

Qui peut profiter du dispositif Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse à tous les particuliers qui souhaitent devenir propriétaire en investissant dans une résidence de service. Censi-Bouvard est, en effet, une excellente façon de se constituer un patrimoine pour la retraite tout en bénéficiant d’un avantage fiscal intéressant. Pour profiter de la loi Censi-Bouvard, il conviendra simplement d’avoir son domicile fiscal en France.

Les conditions d’applications de Censi-Bouvard

Depuis 2017, le périmètre d’acquisition est réduit puisque les résidences d’affaires et de tourisme ne sont plus éligibles pour le dispositif Censi-Bouvard. L’acquisition porte exclusivement sur une résidence étudiante ou sur une résidence séniors. Cette résidence devra être neuve ou en futur état d’achèvement (Vefa). Censi-Bouvard permet d’acquérir un bien meublé au sein d’un programme immobilier neuf tout en respectant certaines conditions, à savoir :

• Le logement devra être en bon état pour être proposé à la location,
• Le logement ne devra pas être mis à disposition d’un locataire à titre gratuit,
• Le propriétaire du logement ne devra pas l’utiliser pour lui-même ni pour un membre de sa famille, (hormis pour une période de vacances précisément définie dans le cadre du bail).

Il n’existe ni plafond de loyer ni plafond de ressources pour le locataire. Cependant, on notera qu’en tant que bénéficiaire du dispositif Censi-Bouvard, cette activité ne saurait être exercée à titre professionnel. Enfin, Censi-Bouvard ne nécessite aucune inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

La loi Monuments Historiques

La loi de défiscalisation nommée « Monuments Historiques » existe depuis presque 100 ans. Cette loi vise principalement à favoriser l'entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou bien inscrits à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques. Investir en Monuments Historiques consiste à acquérir un bien immobilier qui nécessite d'importants travaux de restauration. Les charges de restauration, d'entretien de ce bien Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d'emprunts liés à son acquisition du foncier et les travaux seront déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est également déductible de votre revenu global sans aucun plafonnement. Le dispositif de défiscalisation sur les Monuments Historiques oblige désormais le propriétaire à conserver son bien pendant 15 ans. Par ailleurs, la donation ou la transmission de ce patrimoine sera exonérée de droits de succession. Investir dans le dispositif Monuments Historiques s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés qui cherchent à investir dans l'immobilier de centre-ville tout en réduisant leur imposition.

Investir dans l’immobilier locatif offre de nombreuses possibilités. Grâce à plusieurs programmes immobiliers de défiscalisation mis en place par le gouvernement depuis des années, vous avez le choix entre investir dans le neuf, l’ancien, les résidences étudiantes, de services, dans un appartement meublé. Selon votre situation, n’hésitez pas à étudier toutes les possibilités qui seraient susceptibles de vous séduire et de vous convenir…